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さまざまな場面で課税される不動産

不動産は取得は（購入）、所有、譲渡（売却）などの際、様々な場面で課税をされます。
これは相続の流れの中でも例外ではありません。

たとえば不動産取得税は、相続で取得した場合には課税されませんが、生前贈与で取得した場合には課税されます。
相続関連を軸に不動産の税金をみていくことにしましょう。　

カテゴリー	税金の種類	概　要
取得（購入）時	不動産取得税	相続による取得では非課税、贈与による取得では課税される。 贈与税の配偶者控除の特例や相続時精算課税制度を活用して、不動産を贈与した場合も課税される点には注意が必要です。 税額は、固定資産税評価額に、土地・住宅では３％、非住宅用建物では４％の税率を乗じて求める。
	登録免許税	所有権移転登記などをする際にかかる。所有権移転登記の場合の税額は、固定資産税評価額に税率を乗じて求める。 相続の場合は０．４％、贈与の場合はその５倍の２％と大きい。
取得（購入）・ 譲渡（売却）時など	印紙税	不動産購入時・売却時の売買契約書やローンの契約時の金銭消費貸借契約書などに印紙を貼り、それを割印等で消すことで、国に納付する。
所有時	固定資産税	毎年１月１日現在、土地・建物等の固定資産を所有している人に対し、その所在地の市町村が課税。原則として課税標準（固定資産税評価額）×税率（1.4％）により計算。 一定の要件を満たした住宅用地については軽減措置がある。自治体ごとに特例措置を設けている場合も。
	都市計画税	毎年１月１日現在の土地・建物等所有者に対し、その所在地の市町村が課税。原則として課税標準（固定資産税評価額）×税率（0.3％）により計算。一定の要件を満たした住宅用地については軽減措置がある。自治体ごとに特例措置を設けている場合も
譲渡（売却）時	所得税、住民税 （譲渡所得）	土地や建物等の資産の譲渡（売却）によって譲渡所得が発生した場合に課税される。長期譲渡と短期譲渡の区分は、譲渡の日の属する年の１月１日時点での所有期間が５年を超えているか、５年以内かによる。長期譲渡の方が税率は低くなるなど課税の仕方が異なる。

不動産の譲渡所得の税額の計算式

課税譲渡所得＝譲渡価格（※１）－〔取得費（※２）＋譲渡費用（※３）〕－特別控除（※4）

※１：土地や建物の売却代金
※２：土地や建物の購入代金、購入時の仲介手数料、購入後の設備費用、改良費用などの合計金額から、建物の原価償却費を差し引いた金額。なお、取得費が不明な場合や、実際の取得費が情と価額の５％より少ないときは、譲渡価額の５％を取得費（概算取得費）とすることができる。
※３：土地や建物を売るために支出した費用で売却時の仲介手数料、登記に関する費用、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊し土地を売るときの取り壊し費用、売却前に借家人を立ち退かせるための立ち退き料など
※４：一定の条件を満たしたうえでマイホームを売却した場合の３０００万円特別控除、２００９年および１０年に取得した土地について所有期間５年を超えて売却した場合の１０００万円特別控除の特例などがある

●税額＝課税譲渡所得×税率

所有期間	長短の判定	税率
５年以下	短期譲渡	３９％（所得税３０％、住民税９％）
５年超	長期譲渡	２０％（所得税１５％、住民税５％）

（注）土地や建物を譲渡した年の１月１日現在における所有期間が５年以下の場合は「短期譲渡」、５年を超えている場合は「長期譲渡」隣、それぞれ異なる税率が適用される。
なお、一定の要件を満たした所有期間１０年を超える居住用財産（土地･建物）を譲渡した場合、税率は次のとおりに軽減される。課税譲渡所得６０００万円以下の部分１４％（所得税１０％、住民税４％）、課税譲渡所得６０００万円超の部分２０％(所得税１５％、住民税５％）